Оформление предоплаты: Аванс или задаток

Когда речь идет о приобретении жилья, инвестор производит авансовый взнос, демонстрируя тем самым глубину своих намерений. На первый взгляд кажется, что достаточно совершить этот шаг, и можно без забот ждать заключения сделки. Однако на практике процесс сопряжен с массой тонкостей. Без знания этих аспектов риск потерять как финансовые средства, так и драгоценное время, а также испытать стресс, весьма велик.

В этом тексте мы детально разберем, как корректно осуществлять и получать авансовые платежи, процедуру их оформления и действия в случаях, когда аванс возвращается с трудом.

Аванс и задаток: Раскрываем суть различий

Задаток — это обязательство

Задаток представляет собой определенный финансовый вклад, перечисляемый в качестве подтверждения заключения контракта и обеспечения его выполнения. Другими словами, внесение или получение задатка подразумевает обязательство по заключению контракта. Так, задаток служит защитой интересов обеих сторон — как продавца, так и покупателя.

Ключевое замечание: для фиксации цены, даты проведения сделки и прочих критических условий контракта следует оформлять именно контракт о задатке с владельцами недвижимости. В данном случае задаток учитывается как часть оплаты общей стоимости объекта недвижимости.

Возврат задатка предусмотрен лишь при наличии определенных условий:

1. Если сделка аннулирована по взаимному согласию сторон или вследствие обстоятельств, не зависящих от участников договора, задаток подлежит возврату.
2. Если отмена сделки произошла по вине покупателя, возврат задатка не осуществляется.
3. В случае аннуляции сделки по причине, лежащей на стороне продавца, задаток возвращается в двукратном размере.

Аванс — это предварительный взнос

Когда дело доходит до сферы недвижимости и заключения контракта купли-продажи, без самого договора понятие аванса теряет свою силу. Это основополагающий момент. Для того чтобы установить цену, дату осуществления операции и прочие существенные детали, необходимо оформить предварительное соглашение купли-продажи.

Взнос за жилье является не более чем предварительной оплатой, которая будет учтена при подписании окончательного контракта купли-продажи. Эти средства остаются у продавца лишь в случае, если в соглашении прописано условие о возмещении убытков в случае отказа покупателя от сделки.

Для избежания путаницы в данном тексте мы также будем употреблять термин «аванс», но помещая его в кавычки.

В обиходе термин «аванс» часто употребляется для обозначения символической оплаты, подтверждающей серьезность намерений. Однако такой «аванс» не предоставляет никаких обязательств, что оставляет открытым вопрос о гарантиях проведения сделки на заранее оговоренных условиях.

Это может привести к значительным финансовым потерям. Например, если покупатель уже вложил средства в подготовку к сделке, а продавец в последний момент передумает и вернет «аванс», никакой компенсации затрат покупателя не последует.

Пример

Игорь через посредников заключил с продавцом договоренность об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до заключения сделки продавец изменил условия, потребовав за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы вернуть внесенный «аванс», однако решил не тратить дополнительно время и средства, уже вложенные в подготовку, оценку и прочее, и приобрел жилье по увеличенной стоимости.

Что представляет собой гарантийный взнос

Гарантийный взнос, по своей сущности, напоминает задаток, однако отличается возможностью установления разнообразных условий по возврату или удержанию средств. Гарантийный платёж может быть как возвращен полностью или частично, так и удержан в зависимости от предварительных договоренностей, в то время как задаток либо возвращается в двойном размере, либо не возвращается вообще.

Гарантийный взнос обеспечивает исполнение всех договорных обязательств, в отличие от задатка, который в основном направлен на гарантирование заключения контракта купли-продажи.

В практике гарантийный взнос применяется не столь широко, но является весьма эффективным юридическим средством для защиты прав обеих сторон соглашения.

Выбор между «авансом», задатком и гарантийным платежом

Если ваша решимость к совершению сделки высока и основная цель заключается в установлении обязательств, оптимальным выбором будут задаток или гарантийный взнос.

В ситуации, когда исход транзакции неясен и возможны изменения, предпочтительнее воздержаться от любых финансовых обязательств. Однако, если решено воспользоваться «авансом», важно помнить, что он не предоставляет никаких гарантий успешного завершения сделки.

Как правильно оформить контракт о задатке

Не придавайте слишком большого значения наименованию документа. Оно может варьироваться. К примеру, в заголовке может быть указано «аванс», тогда как в теле документа четко оговорены условия, характерные для задатка. Самое важное — это сущность договоренности.

Элементы, необходимые для включения в контракт о задатке:

• Паспортные данные участников сделки
• Детальная информация о объекте недвижимости, всех его владельцах и лицах, зарегистрированных в нем
• Размер задатка и период, на который он вносится. В случае альтернативной сделки целесообразно вносить задаток на синхронный период
• Перечень необходимых документов: свидетельство о регистрации, справки о наличии или отсутствии долгов, разрешения от контролирующих органов, согласие супруга при приобретении имущества в браке и т.д.
• Условия, при которых задаток подлежит возврату, сроки и порядок возврата
• Дата, когда жильцы должны быть выписаны и освободить жилое пространство
• Обстоятельства, способные повлиять на права собственности покупателя, позволяющие вернуть средства без убытков. Должны быть выявлены в ходе юридической проверки
• Если покупка осуществляется в ипотеку, важно указать условие об отказе банка в предоставлении кредита или неодобрении объекта недвижимости
• Способы уведомления сторон друг о друге: через обычную или электронную почту
• Прописываются дата и место проведения сделки, а также, кто оплачивает регистрационные и нотариальные расходы и как осуществляется их компенсация

Чем более детализированными будут условия в документе, тем более защищенными будут интересы сторон. Стремитесь к максимальной конкретизации всех пунктов.

Возвращение задатка при негативном решении банка по ипотеке

Отказ банка в выдаче ипотеки является обстоятельством, не зависящим от воли продавца и покупателя. Таким образом, отсутствие вины у сторон за невозможность реализации сделки очевидно. Включение специального пункта в договор изначально позволяет избежать возникновения проблем.

Пример

Олеся, стремясь приобрести однокомнатную квартиру на вторичке в ипотеку, получила одобрение заявки с 90-дневным сроком на выбор жилья. Оперативно нашедшийся вариант внесения «аванса» через агента в итоге не был одобрен банком. Продавец, уже инвестировавший в другую недвижимость, решил, что вина лежит на покупателе, и отказался возвращать «аванс», что вынудило Олесю обратиться в суд.

Передача задатка: предварительные шаги

Прежде чем вносить задаток, удостоверьтесь в праве собственности продавца на квартиру, запросив выписку из ЕГРН и проверив другие ключевые аспекты.

Размер задатка

В среднем, размер задатка составляет от 20 до 100 тысяч рублей, варьируясь в зависимости от региона. Меньшая сумма задатка предпочтительнее.

Если продавец настаивает на более значительной сумме, выясните причину. При убедительной необходимости заключите предварительное соглашение купли-продажи с гарантийным платежом, лучше всего при нотариусе. Это усилит вашу уверенность в реализации сделки или в возврате средств.

В случае возникновения сомнений в целесообразности сделки рекомендуется от нее отказаться, так как существуют мошенники, специализирующиеся на получении «авансов» за недвижимость.

Пример

Василиса, заключив через адвоката предварительное соглашение и передав задаток в размере 500 000 рублей, столкнулась с игнорированием продавцом ее обращений. Обратившись в суд, она добилась возвращения вдвойне увеличенной суммы, однако из-за заявления продавца о расходовании средств, выплата задолженности будет производиться частями по 20 000 рублей ежемесячно.

Из-за отсутствия достаточных средств на покупку другой недвижимости Василисе приходится отложить переезд на неопределенный срок.

Необходимость получения квитанции при передаче средств

Обязательно следует получить квитанцию, которую продавец должен заполнить от руки в присутствии покупателя. Важно не только получить подпись продавца на документе, но и обеспечить, чтобы весь текст был написан его рукой. Ведь хотя обнаружение фальсификации подписи может быть относительно простым, подтвердить подделку всего документа значительно сложнее.

Квитанция должна содержать:

• Паспортные данные участников сделки
• Размер внесенного задатка
• Основание для передачи денежных средств
• Дату операции
• Подпись продавца, идентичную той, что в паспорте

Не редкость, когда квитанция оформляется непосредственно в тексте договора для удобства сторон.

Действия при невозврате задатка

В случае отказа в возвращении задатка необходимо обратиться в суд. Однако перед этим следует официально уведомить продавца о вашем требовании вернуть средства и обосновать причину возврата, используя для этого телеграмму с уведомлением о доставке.

Если вы правильно оформили все документы и действительно не несете ответственности за срыв сделки, то, как правило, суд принимает сторону покупателя.

FAQ: Аванс или задаток

Общие вопросы:

Вопрос: В чем основное различие между авансом и задатком при покупке квартиры?
Ответ: Аванс — это предварительная оплата, которая может быть возвращена, если сделка не состоится. Задаток же не только подтверждает серьезность намерений, но и обязывает стороны к исполнению сделки, предусматривая компенсацию в случае отказа.

Вопрос: Какую сумму обычно составляет задаток или аванс?
Ответ: Размер задатка или аванса зависит от соглашения сторон, но обычно колеблется от 1% до 10% от стоимости недвижимости.

Вопрос: Можно ли отказаться от покупки после внесения задатка?
Ответ: Отказ от покупки после внесения задатка возможен, но в большинстве случаев ведет к потере задатка или необходимости выплатить продавцу установленную сумму компенсации.

Нестандартные вопросы:

Вопрос: Что делать, если продавец использует задаток для покупки другой недвижимости и не может вернуть его при срыве сделки?
Ответ: В такой ситуации рекомендуется обратиться за юридической помощью для возможного возврата задатка через судебные инстанции.

Вопрос: Можно ли внести задаток не деньгами, а другим имуществом?
Ответ: Да, закон не запрещает вносить задаток в виде имущества, однако это должно быть четко прописано в договоре задатка с описанием предмета и его оценочной стоимостью.

Вопрос: Как быть, если банк отказывает в ипотеке после внесения задатка?
Ответ: Если в договоре прописано условие об отказе в ипотеке как основании для возврата задатка, покупатель имеет право требовать его возврата. В противном случае ситуация решается индивидуально.

Специфические ситуации:

Вопрос: Что происходит с задатком, если недвижимость повреждается или уничтожается до завершения сделки?
Ответ: В таких случаях действуют условия договора задатка. Если стороны не предусмотрели такую ситуацию, решение остается за согласованием сторон или решается через суд.

Вопрос: Может ли продавец использовать полученный задаток на улучшение состояния квартиры перед продажей?
Ответ: Да, но только если это условие было заранее оговорено и внесено в договор. В противном случае использование задатка должно соответствовать условиям договора.

Вопрос: Как действовать, если в момент передачи задатка не были учтены все доли собственности на квартиру?
Ответ: Покупателю следует требовать пересмотра условий сделки или возвращения задатка, если выяснится, что не все собственники были учтены при подписании договора задатка.