Даже в период действия временного освобождения застройщиков от финансовых санкций покупатель вправе требовать компенсацию за задержку передачи квартиры, если обязательство по добровольной выплате возникло до введения моратория. Ключевое условие — срок для исполнения требований дольщика истек до начала «льготного» периода для строительных компаний. Этот вывод содержится в определении Верховного суда РФ.
Гражданин приобрел апартаменты в строящемся комплексе за 45,8 млн рублей по договору долевого участия (ДДУ), согласно которому застройщик обязан был завершить работы и передать объект до конца указанного в контракте года. Фактически передача жилья произошла на полтора месяца позже оговоренного срока.
На момент нарушения мораторий не действовал, поэтому покупатель направил компании письменную претензию, что подтверждается материалами дела. Однако застройщик проигнорировал обращение и не произвел выплаты.
Впоследствии дольщик подал иск, требуя взыскать:
- неустойку за 1,5 месяца просрочки — 610 тыс. рублей;
- компенсацию морального ущерба — 50 тыс. рублей;
- штраф в размере 50% от присужденной суммы.
Первая инстанция удовлетворила требования частично, присудив 200 тыс. рублей неустойки и 5 тыс. рублей за моральный вред, но отказала во взыскании штрафа. Не согласившись с решением, истец подал апелляцию, однако к тому времени уже действовал мораторий, и суд оставил первоначальный вердикт без изменений. Тогда покупатель обратился в Верховный суд.
Мораторий представляет собой временную льготу, освобождающую строительные компании от обязанности выплачивать дольщикам финансовые санкции (неустойки, пени, штрафы) за нарушение сроков передачи жилья.
Впервые эта мера была введена во время пандемии (с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года).
Позднее мораторий возобновили в связи со специальной военной операцией (с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года).
С 22 марта 2024 года действие льготы восстановили в третий раз, а в конце 2024 года продлили до 30 июня 2025 года. Таким образом, в настоящее время застройщики по-прежнему защищены от финансовых санкций.
Суд разъяснил, что для взыскания неустойки недостаточно того, что просрочка пришлась на период без моратория. Решающее значение имеет момент, когда у застройщика истек срок для добровольного исполнения обязательств перед дольщиком.
- Если срок истек до введения моратория, штраф в размере 50% от присужденной суммы взыскивается независимо от даты вынесения судебного решения. Даже если вердикт принят во время действия льготы, выплата переносится на момент ее окончания.
- Если срок истек во время моратория, штрафные санкции не применяются.
В рассматриваемом случае покупатель неоднократно направлял претензии — как до введения моратория, так и после. Однако суды не приняли во внимание эти обстоятельства, что привело к ошибочным решениям. В связи с этим ВС РФ отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на пересмотр.
Действующий мораторий, регулируемый законом «Об участии в долевом строительстве», направлен на поддержку застройщиков. Как поясняет Минстрой, его продление снижает риски банкротства компаний и способствует своевременному завершению строительных проектов.