Вложения с умом: Все о договоре долевого участия в строительстве

Приобретая жилище в здании, находящемся на стадии возведения, мы оформляем соглашение о долевом строительстве. Эта практика применяется в сфере строительства уже многие годы, процесс налажен до мелочей. Рассмотрим, какие особенности и нюансы предусмотрены в этом механизме на текущий момент, в 2024 году.

Что такое соглашение о долевом строительстве

Соглашение о долевом строительстве, известное как договор долевого участия (ДДУ), устанавливается между застройщиком и инвестором, стремящимся приобрести жилье в объекте, который еще находится в процессе постройки. Инвестор, вместе с будущими жителями здания, вносит финансовый вклад в строительство многоквартирного дома. В обмен на это застройщик обязуется выделить каждому участнику проекта заранее определенную квартиру по завершении строительных работ.

Необходимость ДДУ возникает из-за того, что застройщик на начальном этапе не имеет готового продукта для продажи, ведь строительство еще только ведется. Традиционный контракт купли-продажи не способен охватить все аспекты и тонкости данного процесса. В рамках ДДУ устанавливаются сроки, к которым застройщик должен завершить строительство. В случае нарушения этих сроков, инвесторы имеют право на получение компенсации. Кроме того, договор детализирует характеристики будущей квартиры, которая на момент заключения договора еще не существует.

С июля 2019 года в России для долевого строительства начали применять механизм эскроу-счетов. В отличие от традиционного ДДУ, где финансирование строительства осуществляется самими участниками, в эскроу-модели финансовые вопросы берет на себя банк. Застройщик получает средства только после официальной сдачи объекта в эксплуатацию.

Оформление соглашения о долевом участии

Преимущество договора долевого участия заключается в защите от повторных продаж. Пока объект строится, и жилье находится лишь в проектных чертежах, существует риск его многократной продажи.

ДДУ предотвращает подобные ситуации. Для защиты прав участников договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Это предотвратит возможность регистрации нескольких сделок на одно и то же имущество.

Далее мы объясним процесс регистрации более подробно.

Сбор необходимых документов

Как указывает руководитель юридического департамента «Строительного холдинга» Ольга Татаурова, комплект документов для оформления ДДУ может варьироваться в зависимости от обстоятельств. Обязательным является наличие паспорта, а дополнительные документы зависят от ситуации:

• при оформлении договора одним из супругов требуется нотариально заверенное согласие второго супруга;
• если договор заключается супругами, необходимо предоставить свидетельство о браке или брачный договор;
• при участии в покупке детей – свидетельства о рождении или паспорта детей;
• при использовании материнского капитала – соответствующий сертификат и согласие органа опеки;
• в случае социальных выплат – нужны подходящие сертификаты или другие документы, в зависимости от условий программы.

Оформление сделки с застройщиком

Прежде всего, запросите у девелопера проект договора долевого участия. Этот документ — предложение компании, которое она предлагает к подписанию своим клиентам. Изначально представленный вариант договора позволит понять многие детали. В проекте договора необходимо проверить наличие критически важных пунктов:

• адрес объекта строительства;
• кадастровый номер земельного участка, где ведутся работы;
• этажность и номер конкретной квартиры;
• общая площадь будущего жилья, его планировка, высота потолков;
• предполагаемая дата завершения строительства.

Отсутствие этих данных или их неоднозначность должны вызвать ваше беспокойство. Если же все параметры удовлетворяют вас и вы решились на покупку квартиры, приступайте к составлению окончательного договора совместно с представителем застройщика.

Не стоит подписывать договор сразу. Важно внимательно ознакомиться с каждым пунктом документа, особенно когда речь идет о столь значимом приобретении. Дайте себе время для тщательного изучения условий. Сопоставьте итоговую версию договора с его проектом. Рекомендуется также проконсультироваться с независимым юристом. Помните, что предложенный вам договор от застройщика не является нечто абсолютно неизменным. Если вас что-то не устраивает в условиях, обязательно выразите свои замечания менеджеру. Вы вправе не соглашаться на предложенные условия продажи.

Внесите собственные коррективы в условия, если предложенные вас не устраивают. Рекомендуется детально проработать их с юридическим консультантом.

Одной из частых причин разногласий является вопрос о компенсациях. Не всегда удается в точности воспроизвести первоначальный проект – это не означает, что качество строения страдает, но иногда конфигурация стен может измениться, что приводит к расхождению в размерах квартир. Если в результате таких изменений ваша жилплощадь увеличится, застройщик может запросить дополнительную оплату за добавленные квадратные метры, что будет отражено в договоре. С другой стороны, если площадь вашего жилья уменьшится, застройщик обязан компенсировать разницу. Впрочем, при заключении договора представители застройщика могут не упомянуть об этом моменте.

Подписание договора долевого участия обычно происходит в офисе застройщика, после чего документ направляется на регистрацию в Росреестр. В этот момент от вас потребуется оформить доверенность на подачу документов.

Очень важно убедиться, что в доверенность не включены полномочия на совершение операций с недвижимостью, что может быть использовано не в вашу пользу, — подчеркивает генеральный директор «Нового мира» Светлана Панькова.