В соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 26, 28 ГК РФ), несовершеннолетние — граждане, не достигшие 18-летнего возраста, — делятся на две группы:
- подростки от 14 до 18 лет;
- дети младше 14 лет (малолетние).
Для лиц в возрасте от 14 до 18 лет предусмотрена возможность участия в сделках с недвижимостью, однако только при наличии письменного одобрения родителей или попечителей. В противном случае такая сделка может быть аннулирована.
Малолетние (до 14 лет) не имеют права самостоятельно заключать сделки — от их имени действуют законные представители: родители, усыновители или опекуны.
Важное условие: в обоих случаях перед совершением сделки законные представители обязаны получить согласие органов опеки и попечительства. Как правило, такое разрешение выдается с определенными требованиями — например, обязательством приобрести взамен отчуждаемой недвижимости новое жилье.
Без предварительного одобрения опеки попечитель не вправе давать согласие, а опекун — совершать сделки, связанные с отчуждением имущества подопечного, включая:
- обмен или дарение;
- передачу в аренду (наем);
- предоставление в безвозмездное пользование или залог;
- отказ от имущественных прав, раздел имущества или выдел долей;
- иные действия, приводящие к уменьшению стоимости собственности подопечного.
Срок рассмотрения заявления: органы опеки обязаны выдать разрешение или мотивированный отказ в течение 15 дней с момента подачи документов. В случае отказа законный представитель вправе обжаловать его в суде.
Дополнительное требование: если несовершеннолетний является собственником или совладельцем недвижимости, любая сделка по ее отчуждению подлежит обязательному нотариальному заверению.
Способы подачи документов на регистрацию сделки
Оформление сделок с участием несовершеннолетних возможно следующими способами:
- лично через МФЦ (включая межрегиональное обслуживание);
- при выездном приеме (услуга выездного обслуживания);
- в электронном формате — через Единый портал госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра.
Таким образом, законодательство строго регулирует сделки с недвижимостью, где одной из сторон выступают несовершеннолетние, обеспечивая защиту их имущественных прав.