С 1 марта 2025 года начинает действовать Федеральный закон № 186, вносящий значительные изменения в регулирование рынка жилищного строительства, включая ипотечное кредитование и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Эскроу-счета — это специальные банковские счета, на которых резервируются средства покупателя. Деньги не передаются застройщику напрямую, а хранятся в банке, куда у подрядчика нет доступа. Главный принцип: застройщик получает оплату только после того, как дом построен и передан заказчику.
Новые условия:
- Налоговые льготы для подрядчиков, использующих эскроу-счета, делают такие проекты более выгодными для инвесторов.
- Если строительство ведется на заемные средства, счет эскроу должен быть открыт в банке, выдавшем кредит.
- Если застройщик работает без кредитного финансирования, он вправе выбрать любой банк для открытия счета.
- После завершения строительства подрядчик может зарегистрировать право собственности заказчика на дом и на основании выписки из ЕГРН получить деньги со счета эскроу.
Новые правила обязывают застройщиков публиковать документацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Какие данные должны быть в ЕИСЖС?
- Информация о подрядчике;
- Сведения о проектах домов;
- Данные о банке, где открыты эскроу-счета.
Закрытый раздел ЕИСЖС включает:
- Договор подряда;
- Данные заказчика;
- Информацию о земельном участке;
- Уведомления о начале/завершении строительства, а также о соответствии дома требованиям ГК РФ;
- Сведения о кадастровом учете и регистрации права собственности заказчика.
Статус земельного участка. Строительство разрешено на участке, принадлежащем заказчику на праве собственности или аренды.
Особенности договора подряда:
- В договоре должен быть указан способ оформления права собственности на дом.
- Необходимо четко прописать, кто инициирует получение уведомлений и постановку на кадастровый учет (строительство может вестись как с уведомлениями, так и без них).
- Договор считается исполненным только после регистрации права собственности заказчика на дом (на основании уведомления о соответствии или иного законного способа).
- Если это предусмотрено договором, подрядчик может самостоятельно оформить право собственности.
- При строительстве без уведомлений заказчик обязан в течение 14 дней после подписания акта приемки зарегистрировать дом.
- Если заказчик этого не сделает, подрядчик вправе подать документы самостоятельно.
- Заказчики могут самостоятельно приобретать домокомплекты.
- В договоре должны быть четко указаны сроки строительства (начальный, промежуточный и конечный), что повышает ответственность подрядчиков.
Финансовые аспекты:
- Разблокировка эскроу: средства поступают застройщику только после регистрации права собственности.
- Если строительство финансируется банком, эскроу-счет открывается в этом же банке.
- Срок депонирования: равен сроку строительства плюс 6 месяцев.
- Перевод средств подрядчику осуществляется в течение 5 рабочих дней после предоставления банку выписки из ЕГРН.
- Корректировка цены: если стоимость договора изменяется, сумма на эскроу также пересчитывается.
- Социальные выплаты: допускается использование материнского капитала.
- При расторжении договора средства возвращаются заказчику или подрядчику по соглашению либо решению суда.
Преимущества нового закона для подрядчиков:
- Освобождение от НДС (налоговые преференции);
- Возможность продвижения бренда и увеличения продаж;
- Государственная и банковская поддержка механизма;
- Снижение финансовых рисков.
Для заказчиков:
- Защита средств (включая ипотечные) от нецелевого использования — деньги хранятся на эскроу до сдачи дома;
- Гарантия безопасности: суммы до 10 млн рублей застрахованы Агентством по страхованию вкладов;
- Доступ к проверенным типовым проектам на платформе СТРОИМ.ДОМ.РФ;
- Возможность участия в льготных ипотечных программах («Семейная ипотека», «IT-ипотека»).
Новый закон направлен на повышение прозрачности строительной отрасли, защиту прав дольщиков и стимулирование жилищного рынка.