Может ли хозяин лишиться своей жилой площади

Исследуем основания, по которым владельца могут лишить его жилища, и рассматриваем способы защиты от этой чрезвычайно нежелательной ситуации.

Распространено мнение, что из единственного места проживания вас никогда не выселят. Однако это не совсем верно. Существует ряд обстоятельств, при которых, полностью соответствуя законам Российской Федерации, можно лишиться дома, даже если он является вашим единственным убежищем. Погружаемся в изучение мер предосторожности, чтобы избежать оказания в таких ситуациях.

В каких обстоятельствах жилище может быть изъято у владельца

Задолженность по ипотеке

Этот пример является наиболее известным. Приобретенное жилье выступает в качестве обеспечения по ипотечному займу, что подразумевает его использование в качестве компенсации, если прекратить вносить платежи по кредиту.

Будет ли у вас место, куда можно переехать с детьми и остальными членами семьи, или придется искать приют на улице, не играет роли.

— Суды почти без исключения удовлетворяют подобные требования, — предупреждает специалист по жилищным вопросам Светлана Жмурко.

Исключений не предвидится даже в ситуациях, когда приобретение жилья по ипотеке осуществляется с привлечением средств материнского капитала.

Суть урока проста — перед тем как обременить себя ипотечными обязательствами, тщательно оцените свои финансовые ресурсы. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, не упускайте возможность мирно договориться с банком о пересмотре условий кредита. Ваша ситуация может оказаться именно той сложной жизненной обстановкой, при которой, согласно действующим нормам, предусмотрены ипотечные каникулы (не следует путать с кредитными каникулами, введенными в свете пандемии). Их можно получить на срок до шести месяцев, если, к примеру, вы остались без работы или ваш доход сократился более чем на треть, при условии, что заложенное имущество является вашим единственным жильем, а размер долга не превышает 15 миллионов рублей.

Переход права собственности

Немало жителей нашей страны, в особенности представители старшего поколения, до сих пор склонны путать понятия регистрации по месту жительства и владения недвижимостью. Из-за этого они искренне полагают, что если они зарегистрированы в каком-либо жилище, то оно непременно их и принадлежит, обеспечивая право проживать там на протяжении всей жизни. Однако дела обстоят не всегда так.

Один из распространенных случаев — приобретение квартиры, например, на имя сына, в то время как родители получают в ней только регистрацию. В случае возникновения конфликта и решения уже взрослого сына продать недвижимость, родители могут оказаться без крова.

Не менее типичен сценарий при разводе. Если недвижимость была приобретена до заключения брака, тогда один из бывших супругов, зарегистрированный в данном жилье, но не имеющий доли собственности, может столкнуться с риском остаться без жилища.

— В случае продажи жилья зарегистрированные в нем лица, не являющиеся членами семьи нового владельца, должны согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ отказаться от права пользования данным помещением, — уточняет Светлана Жмурко. — Процесс выселения осуществляется через суд по заявлению нового владельца недвижимости. Такие случаи в судебной практике встречаются довольно часто.

Существует, впрочем, определенный законодательный выход.

— Среди зарегистрированных в жилище и бывшего собственника может быть достигнуто соглашение о сохранении прав на жилье в связи с изменением владельца, — отмечает адвокат.

В такой ситуации продажа квартиры возможна лишь с согласия всех зарегистрированных в ней лиц, что зачастую представляет собой сложную задачу.

«Неправильная» сделка

Вы стали счастливым владельцем квартиры, начали обустраивать свой новый дом и радоваться жизни. Но внезапно обнаруживается, что сделка купли-продажи была оспорена в суде, и теперь вы столкнулись с угрозой выселения.

— Договор купли-продажи может быть признан недействительным по ряду оснований, классифицируясь как недействительная сделка, — разъясняет Светлана Жмурко.

Такие основания обычно связаны с нарушениями прав предшествующих владельцев, и причин может быть множество. Вот наиболее типичные из них:

1. Вас обманули мошенники, и теперь появился законный владелец. Или же, что чаще всего случается, квартиру вам продал честный человек, которого обманули мошенники, и теперь вся цепочка сделок может быть признана недействительной.
2. Продавец в момент совершения сделки был недееспособен и не осознавал свои действия. В таких случаях сделку могут оспорить родственники в его интересах. Это особенно актуально для сделок, заключенных в простой письменной форме без участия нотариуса, который бы подтвердил дееспособность сторон.
3. Нарушения при приватизации квартиры, например, неучет ребенка среди собственников.
4. Пропущенные наследники, если квартира была получена продавцом по наследству.
5. Жилье было куплено на материнский капитал, но доли детям не были выделены, что является нарушением со стороны родителей.

Даже если покупатели не нарушали закон и оказались в сложной ситуации не по своей вине, у них есть определенные права, такие как возврат уплаченной суммы по договору или, в случае невозможности возврата из-за мошенничества, право на компенсацию из государственного бюджета с 1 января 2020 года.

Однако лучше предотвратить подобные риски, не экономя на проверке юридической чистоты приобретаемого жилья.

Задолженность по коммунальным платежам

В этом случае владельцы жилья находятся в относительно благоприятном положении. Лишение квартиры из-за задолженности по коммунальным услугам возможно лишь в ситуации, когда у должника имеется в собственности более одного объекта недвижимости. В то же время, если у человека только одно жилище и оно не приватизировано, а используется на основании договора социального найма, его изъятие вполне допустимо согласно ст. 90 Жилищного кодекса.

Для инициации процедуры изъятия жилья необходимо иметь задолженность по оплате коммунальных услуг более шести месяцев. При этом выселение происходит не на улицу, а с предоставлением другого помещения, соответствующего нормам общежитий по площади.

— Применение такой меры — исключительный случай, который на практике встречается крайне редко, — успокаивает эксперт. — Обычно все разрешается путем судебного взыскания долгов, после чего вопрос считается решенным.

Важно помнить, что при наличии фактически низкого уровня доходов и отсутствии возможности уплачивать возрастающие счета за коммунальные услуги, государство может предоставить субсидию. Право на получение субсидии возникает, если расходы на коммуналку превышают установленный процент от общего среднего дохода семьи, который варьируется по регионам от 10 до 22 процентов.

Проблема самовольного строительства

Эта проблема является серьезным испытанием для тех, кто стремится обзавестись собственным жилищем на индивидуальном земельном участке. И здесь речь идет не о строительстве без каких-либо прав и разрешений на случайно выбранном месте.

К сожалению, в России вопросы землепользования чрезвычайно сложны. Бывает, что люди приобретают землю, строят на ней дом, оформляют все необходимые документы на право собственности, а спустя время обнаруживают, что их постройка возвышается на месте, где строить было запрещено.

Типичным является случай с охраняемыми зонами, границы которых не были четко определены или о которых при оформлении документов в Росреестре не было известно. Или случаи, когда границы таких зон вдруг изменялись, хотя земля продолжала продаваться как если бы ничего не произошло.

— В случае, если дом построен в охранной зоне, например, газопровода высокого давления, он может быть объявлен незаконной постройкой и подлежать сносу. Подобные ситуации в судебной практике встречаются довольно часто. Люди возводят дома, регистрируют их как свою собственность, не подозревая о существовании ограничений на использование земли и нарушении границ охранной зоны газопровода, — рассказывает Светлана Жмурко.

Не имеет значения, является ли дом, построенный в неподобающем месте, дачей или основным местом жительства.

Что же делать? Один из выходов — добиваться компенсации от местных властей. Подобная судебная практика также уже существует.

— В одном из районных судов Липецка в лето 2020 года было вынесено решение о взыскании убытков с местной администрации за неисполнение обязанностей по контролю за использованием земель, прилегающих к охранной зоне, где строительство жилых домов было запрещено, — продолжает Жмурко.

Местные власти, располагая всей информацией о координатах газопровода высокого давления, обязаны были уведомить граждан о существующих ограничениях по использованию участков. В результате с администрации было взыскано более 3 миллионов рублей.

FAQ: Могут ли отобрать квартиру у собственника

Общие вопросы

Вопрос: В каких случаях могут отобрать квартиру у собственника?
Ответ: Отобрать квартиру могут в случаях нарушения законодательства, например, при наличии значительной задолженности по ипотеке, коммунальным платежам, при самовольном строительстве без соответствующих разрешений или при использовании жилья не по назначению.

Вопрос: Могут ли квартиранты отобрать квартиру у собственника?
Ответ: Нет, квартиранты не могут отобрать квартиру у собственника. Право собственности защищено законом, и только суд может принять решение об изъятии квартиры по серьезным основаниям.

Вопрос: За какой долг могут отобрать квартиру?
Ответ: Отобрать квартиру могут за значительные долги по ипотеке или коммунальным платежам. Если сумма долга меньше 5% от стоимости недвижимости или просрочка по кредиту меньше 3 месяцев, на жилье обычно не обращают взыскание.

Нестандартные вопросы

Вопрос: Могут ли забрать квартиру за долги, если уже вычитают из зарплаты?
Ответ: Да, если долг продолжает оставаться непогашенным и судебный пристав решил наложить арест на имущество, квартиру могут забрать, даже если часть долга регулярно удерживается из зарплаты должника.

Вопрос: Что такое арест единственного жилья?
Ответ: Арест единственного жилья — это временное ограничение права собственника распоряжаться своей недвижимостью, наложенное судебными приставами в целях обеспечения исполнения долговых обязательств.

Вопрос: Могут ли коллекторы забрать единственное жилье за долги?
Ответ: Нет, коллекторы не имеют права забирать единственное жилье. Они могут только требовать погашения долгов. Изъять жилье может только судебный пристав по решению суда.

Специфические ситуации

Вопрос: Могут ли отобрать квартиру за долги продавца?
Ответ: Если при покупке квартиры не были учтены долги продавца, которые обременяют переданное имущество, в редких случаях суд может принять решение о возврате жилья для покрытия этих долгов.

Вопрос: Могут ли приставы продать единственное жилье за долги по кредиту?
Ответ: Да, если жилье является залогом по ипотечному кредиту и должник систематически не выполняет свои обязательства по кредиту, приставы могут продать единственное жилье на торгах для покрытия долга.

Вопрос: Могут ли за кредитные долги забрать квартиру, если их две?
Ответ: Да, в случае наличия у должника двух и более объектов недвижимости, судебные приставы могут рассмотреть возможность изъятия и продажи.