Обновленные нормы затрагивают приватизированные жилые помещения. Их введение продиктовано необходимостью четкого регулирования прав граждан, обладающих бессрочным правом проживания в таких объектах, пояснил Гаврилов.
Как отметил депутат, эти поправки стали результатом решений Конституционного Суда, выявившего пробелы в законодательстве, касающиеся статуса бывших членов семьи владельца недвижимости. Ранее защита интересов добросовестных покупателей жилья нередко оказывалась сложной задачей из-за отсутствия ясных правовых механизмов.
Теперь в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№218-ФЗ от 13.07.2015) внесены изменения, обязывающие вносить в ЕГРН данные о лицах с правом пожизненного проживания. Это влечет за собой новые условия при совершении сделок с недвижимостью.
Согласно разъяснениям, в ЕГРН будет фиксироваться информация о гражданах, сохраняющих право пользования жильем на основании участия в приватизации или иных правоустанавливающих документов. Таковыми могут быть, например, ордер, договор безвозмездного пользования или судебный акт.
«Данная мера призвана повысить прозрачность сделок и защитить покупателей от неожиданностей, – подчеркнул глава комитета. – Ранее нередки были случаи, когда после приобретения жилья новый собственник обнаруживал лиц, имеющих бессрочное право проживания. Это приводило к оспариванию сделок, отмене регистрации прав и длительным судебным тяжбам».
Дополнительно установлено, что любые операции с объектами недвижимости, в отношении которых в ЕГРН зафиксированы подобные права, требуют нотариального согласия всех лиц, обладающих правом пожизненного проживания.
«Это особенно важно для ипотечных сделок, – отметил Гаврилов. – Банки обязаны оценивать возможные правовые риски, и если проживающие откажутся дать согласие на залог, кредитование окажется невозможным. Это может осложнить продажу жилья с подобными обременениями».
«Допустим, бабушка подарила внуку квартиру, но сохранила за собой право проживания, оформив договор безвозмездного пользования на 30 лет или прямо указав это условие в дарственной, – привел пример парламентарий. – Внук становится собственником, но не может ни выселить бабушку, ни продать жилье без ее согласия, ни передать его в залог без нотариального удостоверения ее разрешения».
Теперь, по его словам, этот механизм получит дополнительную защиту: потенциальный покупатель заранее увидит в реестре информацию о проживающем лице. Если внук захочет продать квартиру, сделка состоится только при наличии нотариального согласия бабушки.
Без такого документа новый владелец рискует столкнуться с судебными исками: даже после оформления купли-продажи бабушка сможет оспорить переход права собственности, если ее интересы не были учтены.
«Судебная практика демонстрирует, что множество конфликтов возникает из-за того, что покупатели не могли проверить наличие незарегистрированных прав пользования, – резюмировал эксперт. – Случаи оспаривания сделок из-за расхождений между фактическим состоянием жилья и документами создавали правовую нестабильность и тормозили оборот недвижимости. Новая система регистрации и обязательное нотариальное согласование призваны минимизировать такие риски и гарантировать защиту прав всех участников сделок».