В Москве практически сошел на нет флиппинг — схема заработка на перепродаже недвижимости. Этот процесс подразумевает покупку жилья в неудовлетворительном состоянии, проведение ремонта и последующую продажу с наценкой. Еще два года назад подобная практика была широко распространена, однако сегодня на столичном рынке она практически утратила актуальность, сообщает издание «Москвич Mag». Тенденцию подтверждают и эксперты, опрошенные «Ъ FM».
Одной из ключевых причин стал возросший уровень риска. Число покупателей, заинтересованных в приобретении вторичного жилья с готовой отделкой, заметно сократилось, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян. По ее словам, в 2019–2020 годах флиппинг пользовался популярностью, поскольку на тот момент наблюдался устойчивый рост цен, что делало эту стратегию выгодной. Инвесторы, приобретавшие квартиры в новостройках без отделки, могли значительно заработать, дождавшись регистрации собственности, проведя ремонт и реализовав объект по более высокой стоимости. В тот период на долю таких сделок приходилось около 20–22% рынка. Однако сегодня застройщики все чаще предлагают жилье с базовой отделкой, пусть и не самого высокого качества, но достаточно приемлемой для того, чтобы въехать сразу после покупки. Это снижает спрос на флиппинговые проекты.
Еще несколько лет назад маржа от перепродажи могла достигать 3–5 млн рублей, утверждают участники рынка. Однако за последние годы стоимость ремонта значительно возросла, что сделало окупаемость таких вложений практически невозможной, считает эксперт в сфере недвижимости Дмитрий Алёшин. По его словам, начиная с 2023 года флиппинг утратил рентабельность, так как цены на рынке резко подскочили. В начале 2022 года многие продавали свои квартиры из-за отъезда, а также в связи с колебаниями валютного курса. Например, в центральных районах Москвы можно было приобрести двухкомнатную квартиру площадью около 60 кв. м в среднем состоянии за 25–30 млн рублей. Проведя ремонт и обставив жилье мебелью, можно было рассчитывать на продажу по цене порядка 50 млн рублей. Однако в текущих условиях аналогичный объект стоит вдвое дороже.
На сегодняшний день заниматься флиппингом на вторичном рынке экономически нецелесообразно. Квартиры, которые в 2022 году продавались за 25–30 млн рублей, теперь обходятся минимум в 45 млн рублей. При этом стоимость ремонта продолжает расти, равно как и цены на мебель. Например, отделка 100-метрового объекта уже требует инвестиций в районе 10 млн рублей. Все эти факторы приводят к значительному удорожанию флиппинговых проектов.
Единственной нишей, где такая схема еще сохраняет определенную востребованность, остаются так называемые аукционные квартиры — жилые объекты, реализуемые в рамках продажи залогового имущества. Эксперты отмечают, что подобные лоты иногда можно приобрести на 20–30% дешевле рыночной стоимости. Однако и здесь инвесторы сталкиваются с рисками, предупреждает управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт.
«Важный нюанс — введение прогрессивной шкалы налогообложения НДФЛ. Помимо этого, необходимо учитывать, что придется подтвердить все расходы на ремонт, а это требует значительных усилий. Можно использовать структуру индивидуального предпринимателя, но этот процесс подразумевает сложную работу. В результате эффективность флиппинга может существенно снизиться», — поясняет эксперт.
По ее словам, важно учитывать, что не только цены на недвижимость продолжают расти, но и затраты на ремонт становятся все более ощутимыми. Кроме того, увеличилось время, необходимое для реализации объектов. Существенным фактором остается и налоговая нагрузка — перед тем как вкладываться в подобные сделки, необходимо тщательно рассчитать потенциальную прибыль и определить, насколько прогрессивная ставка НДФЛ может повлиять на итоговый доход.
По оценкам аналитиков рынка недвижимости, в настоящее время сделки по схеме флиппинга составляют не более 1% от общего объема продаж квартир в Москве.